Fratianni Ingegneria Aziendale - Ing. Sandro Fratianni

Studio Fratianni

Premessa

Questo concetto, redatto dall’ing.Sandro Fratianni, trae origine dalla pluriennale esperienza del progettista per stabilimenti alimentari, (si cita tra gli altri il gruppo EATALY di cui e’ stato consulente), sicurezza industriale e risparmio energetico, oggi applicata ai centri commerciali per riqualificare ai fini di realizzare” la vendita attiva” con impianti e processi visibili, dalla materia prima fino al prodotto finito, (intera filiera) confezionato, cucinato e degustato anche sul posto e venduto, come prodotto DOC, per dare visibilita’ al Know-how di molti artigiani in grado di produrre generi di alimenti tipici e con ricette tipiche regionali. Questo consente di soddisfare il cliente italiano o internazionale, dal più semplice al piu’esigente, coinvolgendo gli utenti con informazione-formazione, grazie ad una aula magna, laboratorio analisi ed uffici di professionisti del settore alimentare da tecnologici-biologici ed ingegneri industriali, in grado di dare assistenza continua, sia per gli aspetti qualitativi, sia per quelli sugli impianti legati alla sicurezza, manutenzione ed efficienza energetica.

l presente progetto nasce dall’idea di attivare attività “nuove”, mirate comunque alla vendita al dettaglio di prodotti, all’interno di una realtà commerciale e di intrattenimento, concepita secondo le strategie e i canoni dettati dal mercato di questi anni ,in un centro diverso dal classico centro commerciale, rispetto a quello concepito all’epoca della sua originaria realizzazione, risalente al 2007, giacché oltre ad attività strettamente commerciali dirette alla vendita di prodotti di consumo per una clientela non di massa, sono state attivate anche attività di intrattenimento, la principale delle quali costituita da un complesso di locali per attivita’ di fitness e di benessere ,oltre che di ristorazione e sale giochi. Le attività “nuove” studiate, sono state concepite con lo scopo di suscitare nella clientela oltre che l’intere sse strettamente legato all’acquisto di prodotti di alta qualità anche quello di visionare il processo produttivo attraverso il quale gli stessi prodotti vengono realizzati in laboratori progettati ad hoc, all’interno di spazi dedicati a macchinari dimensionati e scelti specificatamente per l’obiettivo produttivo con le qualità di prodotti di eccellenza, a prezzi che, sia pure non economici possono stimolare la convenienza di acquisto, per il quale la visione del processo costituisce il valore aggiunto che fa la differenza, rispetto al prodotto semplicemente esposto e venduto.

• E’ chiaro che tale progetto è validamente operativo se e, sottolineo, solamente se, le attività produttive introdotte nel centro commerciale, producano realmente.
• Gli artigiani per loro cultura, disponibilità finanziarie e limitazioni delle loro capacità produttive e costi eccessivi rispetto all’unità di prodotto, hanno la limitazione del loro mercato.
• Il centro, aggregando una serie di artigiani sotto la propria egida e brand, fornisce agli artigiani le seguenti opportunità:
• Mostrare in una vetrina espositiva multifunzionale ai locali, ai visitatori provenienti dall’Italia e dall’estero realmente come avvengono le trasformazioni delle materie prime da essi utilizzate, in prodotti finali eccellenti;
• Fare in modo che coloro che sono interessati, possano assaggiare le eccellenze da essi prodotti.
• Avere a disposizione un coacervo di professionisti, attrezzature e mezzi di controllo che li mettano in condizione di produrre secondo procedure riconosciute e di avere a disposizione attrezzature, mezzi di controllo e strutture edilizie idonee a garantire la qualità dei prodotti e la sicurezza dei lavoratori coinvolti.
• Avere a disposizione una struttura di professionisti delle vendite in grado di esternalizzare ed internazionalizzare i loro prodotti

Tutto ciò attraverso attività produttive “reali” ubicate al piano terra,che,con impianti dedicati, producano, prodotti alimentari tipicamente emiliani così come da elenco seguente: farine di semola di grano tenero e duro, pasta alimentare fresca e secca(nei formati tipici dell Emilia –Romagna), pane nella varie tipologie, pizza e piadina romagnola, olio di oliva, vino ,aceto balsamico e grappa, carni crude bianche e rosse, pescato, salumi, latte,latticini e formaggi, vegetali e frutta da agricoltura biologica,freschi e surgelati,sughi di pomodoro, birra cruda, paste , dolci e gelati (pasticceria locale dolce e salata) , insieme a queste tipicamente produttive,quindi dotate di macchinari ed attrezzature specifiche del processo, ve ne sono altre legate alla preparazione per la consumazione dei cibi sul posto, quale assaggerie per ciascuna tipologia di prodotto, braceria per le carni, i pesci, le verdure grigliate etc, e “pasta food” per i piatti da asporto e da consumare sul posto con servizio ai tavoli e/o self-service con condimento delle paste alimentari fresche prodotte,oltre che bar,per la consumazione di bevande, caffè. E’ prevista un’aula magna per la ricezione di gruppi per eventi/convegni per illustrare in occasione anche di manifestazioni la politica e le peculiarità caratteristiche dei prodotti, nonché della cucina ad essi relativa, tipiche della regione. Per le aree dei tre capannoni si prevede una manutenzione di tipo ordinario e un loro riutil izzo in termini di depositi per prodotti finiti/materie prime. Inoltre, al piano terra, nell’area in precedenza occupata dall’ipermercato gruppo Coop, si e’ progettato il Centro benessere, costituito da un ‘area fitness , con centro estetico ,palestra, sau na,massaggi, haloterapia e da una piscina per le attivita’ di nuoto anche a livello agonistico.Ciò per intrattenere e rendere salutare e piacevole la permanenza dei visitatori,che certamente si troveranno a disporre di servizi “eccellenti”sia in termini d i degustazione,con l’opportunità unica di visionare i processi dei prodotti consumati, che di relax per la mente ed il corpo.Completano l’idea di centro di intrattenimento integrato, comunque commerciale, ma innovativo in quanto “attivo” ,“attraente”,ed anche realmente confortevole,una sala giochi e due complessi di ristorazione ubicati al piano primo superiore, raggiungibili con i tappeti mobili , uno tipicamente pensato prettamente per il pubblico giovanile, self-service,ma anche con sevizio ai tavoli, sul genere,fast -food, dove potranno essere cucinate pietanze comunque tipiche e realizzate con ricette romagnole adoperando maggiormente tutti i prodotti delle attivita’ produttive del centro e l’altro tradizionale, ma innovativo, al contempo,con servizio esclusivo ai tavoli, dove invece i piatti delle varie portate,preparate anch’esse prettamente con prodotti interni al centro, verranno cucinati da cuochi “esperti”in grado di allestire le pietanze e guarnirle con tocchi di alta cucina e fantasia culinaria. Ritornando all’idea principe innovativa sulla realizzazione di attivita’ produttive all’interno dei locali degli ex esercizi commerciali,il progetto lo si e’ articolato in modo che gli ingombri dei macchinari delle attivita’ dimensionati per produzioni laboratoriali di qualche centinaio,decine,di kg all’ora o qualche kg all’ora a seconda dell’attivita’ specifica ideata e inserita nel contesto, di cui al lay-out di progetto al piano terra (vedi Tavole allegate in formato A1),non comportino modifiche alle strutture esistenti ed all’architettura principale. Solo nuovi divisori , si sono previsti,e/o spostamento di divisori esistenti, con leggere modifiche, peraltro con pareti principali tutte vetrate affinché nulla venga lasciato”in ombra” e il cliente abbia piena possibilità di visionare, anche quello che accade al di la delle macchine e dei loro specifici funzionamenti, cioè anche tutto quello che riguarda “la produzione in diretta”.I banconi e l’esposizione poi sono sul posto e da qui la realizzazione in pieno del concetto di vendita” attiva” di prodotti “controllati e certificati” non solo per il mercato italiano ed europeo, ma al limite anche per quello internazionale di più ampio respiro(America, Russia etc).Da qui la presenza di un laboratorio-analisi in grado di svolgere la funzione di garante per la qualità collegato a strutture di Certificazione, nonché la organizzazione pensata di ingegneri dell’alimentare, con pluriennale esperienza nel settore, che possano essere i consulenti della struttura innanzitutto e quindi delle stesse attivita’ per la sicurezza, l’ecologia,il risparmio energetico, i processi, la manutenzione, i prodotti. Ciò nella previsione di ampliare notevolmente il potenziale bacino di utenza attuale per arrivare n.di presenze all’anno, più che notevoli. Cosa possibilissima con l’attrattiva ideata, da divulgare l’iniziativa “unica” oggi in Italia per estensione, per come la si e’ ideata,attraverso i canali pubblicitari ed informativi in genere,più opportuni sulla costa non solo del riminese,ma dell’intera Emilia Romagna. D’altra parte il turismo e non solo sulla costa in Emilia-Romagna ultimamente, sia pure in leggero calo quello italiano ,segna un trend di crescita almeno per l’estero.Poi da considerare anche i russi , e quelli di altri paesi che comunque vengono in EmiliaRomagna, per affari, che certo costituiscono quei potenziali clienti che fanno prevedere l’ampliamento più che giustificato del bacino di utenza con numero di presenze all’anno considerevoli .

Pianterreno  

Con questo concetto di vendita “attiva”, si è voluto quindi dare al cliente un servizio aggiuntivo rispetto alla sola qualità intrinseca del prodotto, cioè portare sul luogo di vendita il processo e renderlo assolutamente visionabile in tutti i suoi passaggi, in modo da stimolare l’interesse del cliente al pun to tale da portarlo all’acquisto “convinto” e “soddisfatto”, grazie alla possibilità, da parte di questi di rendersi conto pienamente dell’insieme di operazioni e componenti che partecipano alla realizzazione dell’oggetto stesso dell’acquisto, secondo crit eri di qualità elevata sia intrinseca che estrinseca. Questa nuova opportunità per il cliente, costituisce la tendenza ultima, di alcune realtà della distribuzione, che già da qualche anno operano in tal senso, attuando anche per alcuni prodotti, il concet to dell’intera filiera, realizzata con la certificazione delle materie prime, dei processi e dei prodotti finiti, secondo un flusso produttivo, che parte dalle stesse materie prime e termina con gli stessi prodotti finiti. Il tutto portato sul luogo di vendita che cosi non rappresenta solo lo stato finale per il cliente, ma costituisce l’intero iter per il perseguimento dell’acquisto convinto ed effettuato quindi con piena consapevolezza riguardo la qualità del prodotto e del processo da cui questo si origina. In tal modo “il cliente” che si trova a visionare l’attività, ha la possibilità di valutare concretamente i fattori che concorrono per la definizione di tutte le caratteristiche del prodotto e quindi anche il prezzo che non costituisce più solo un’etic hetta apposta sulla confezione, ma costituisce la sintesi della organizzazione, dei macchinari, delle operazioni umane, delle materie impiegate e dei processi adoperati, che concorrono alla qualità finale valutabile altrettanto concretamente, vista la possibilità data al cliente di valutare col giusto peso tutti i fattori da cui la stessa dipende, senza lasciare indeterminazioni o carenze. Tutto ciò dà maggiori garanzie al cliente, che tra l’altro ne esce maggiormente documentato ed interessato e capace qui ndi anche di costituire un ottima pubblicità all’esterno nei confronti di altri e possibili e potenziali clienti.

Primo piano

Cio’ nelle ipotesi di vendita dei prodotti e servizi all’interno dell’area del centro, e quindi a visitatori sul posto con vendite anche post consumo e/o contatto.Tuttavia il vero business lo si puo’ intravedere attaverso la divulgazione delle peculiarita’ produttive e di servizi nei confronti di clienti esteri che potrebbero acquistare quantitativi di prodotti delle varie tipologie con spedizione di containers dove la merce venga certificata e garantita ,di modo che nei loro esercizi possano a loro volta garantire i loro clienti. Questo potrebbe ridurre l’ammortamento in termini di durata ad tempo solo ipotizzabile anche della meta’.Questo darebbe anche migliori garanzie riguardo il superamento tecnologico degli impianti medesimi, e quindi un utile piu’elevato e piu’ duraturo oltre che anche raggiungibile in tempi ancora piu’ ridotti. Altra soluzione puo’ essere quella di un investitore che voglia affittare le aree,una volta acquistato l’immobile con un minimo investimento legato agli impianti servizi generali,questa, ai prezzi di mercato dei centri commerciali sembrerebbe la soluzione migliore in termini di tempi di ammortamento del capitale iniziale investito, perche’ potrebbe ripagarsi in qualche anno.

Tuttavia, conoscendo i ricavi degli artigiani ed i costi che questi dovrebbero sostenere, i prezzi di affitto dovrebbero essere portati a valori piuttosto bassi affinche’ gli artigiani possano conseguire gli utili in grado di permettere loro di pagare gli affitti in modo duraturo ed affidabile. Da qui una soluzione similare al rientro di cui sopra, in 6 anni, ma senza accollamento del rischio da parte dell’imprenditore investitore.La problematica, in tal caso resta legata a costi per la ricerca degli artigiani che intendano investire nell’impianto della produzione specifica. Considerando l’evidenza che la struttura con l’idea progettuale presentata potra’ avere si e’ convinti che detta problematica e’ superabile e sicuramente l’investimento potra’ considersi di maggiore ritorno economico e durata dello stesso, quindi di maggiore affidabilita’ rispetto ad una soluzione solo commerciale espositiva, gia’ fallita. Qui si sono espresse delle idee e delle valutazioni solo sulla base delle conoscenze nei settori alimentari di cui al progetto di idee proposto, non si vuole assolut amente avere la presunzione di aver centrato il calcolo economico , avendo solo fatto delle previsioni, credibili solo in termini qualitativi-quantitativi di massima, ma sulla base di un mandato specifico e’ possibile sicuramente procedere a rendere i dati credibili e affidabili.Questo richiede ovviamente un lavoro di durata ben superiore (e di impegno ben superiore) a quello concesso dal bando. Cio’ per la specificita’ e particolarita’ dell’idea proposta che non ha precedenti ne’ sul mercato italiano, ne’ su quello estero. Quindi co me detto non vi e’ storia.Tuttavia puo’ costituire l’alternativa valida al centro commerciale classico oramai in decadenza, sia pure con le varianti innovative possibili, giacche’ l’idea proposta unisce due concetti fondamentali la produzione e vendita con consumazione,oggi necessarie al cliente per poter costituire la differenza e convinzione negli acquisti.La certificazione ed assistenza da parte di professionisti del settore con esperienza ultraventennale, sicuramente puo’ essere l’altro fattore che fornisce garanzie ulteriori al cliente ed ai mercati di settore in genere. 

 Per una visione integrale del progetto, del computo metrico e del business plan, invitiamo gli interessati ad un contatto diretto.

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