DESCRIZIONE DELLA PROPOSTA

Centro "Territory Talent" perchè occorre cambiare...

Questo concept è stato realizzato dal Team dell'ing. Giorgio Davide Manzoni composto da:

Emanuele Giorgi, Ioanni Delsante, Tiziano Cattaneo, Yao Chenming e Liu Kan.

Oggi il centro commerciale di Verucchio (ex-Le Torri)  trasmette un'immagine di sé negativa, non tanto in senso estetico né perché è dismesso: è la sua "configurazione" funzionale, sociale ed economica ad essere profondamente sbagliata. Infatti è una "macchina" costosa, obsoleta e non più attuale dal punto di vista delle funzioni che ospita, complessa da mantenere nella sua "interezza", brutta perché uguale a tutte le altre, e quindi in definitiva poco "attrattiva".

 

 Un modello flessibile, progressivo e integrabile

Il Centro Commerciale di Verucchio ha l'opportunità di diventare un nuovo modello flessibile, progressivo ed integrabile, un modello per la rigenerazione funzionale dei centri commerciali. Il nuovo modello di centro commerciale polifunzionale si basa su alcuni semplici assunti:

1.Stabilisce un legame con il territorio, in termini di specificità e di funzioni insediate. Le funzioni insediate dipendono dal territorio perché ne esprimono le potenzialità.

2. Integra contemporaneamente più funzioni. La polifunzionalità è nello stesso tempo elemento di maggiore attrattività commerciale e riduzione del rischio imprenditoriale.

3. Accresce le funzioni legate al tempo libero. In tempo di crisi della domanda interna, le funzioni tradizionalmente "complementari" possono divenire gli elementi portanti dei nuovi centri commerciali.

4. Valorizza l'investimento in termini di attrattività turistica, sia attraverso una selezione opportuna delle funzioni (produzioni artigianali, agricoltura bio, creatività) sia in relazione ai potenziali flussi turistici anche stranieri (russi, cinesi) collegati a scali aeroportuali da servizi navetta e similari (l'esperienza di Fox Town Mendrisio e Serravalle Scrivia è un riferimento utile).

L'ipotesi di creare un centro polifunzionale se da un lato rappresenta quindi una scelta di apparente necessità (espressa anche nel report introduttivo al bando) richiede però alcuni accorgimenti strategici e progettuali, quali ad esempio:

 

 

 

• La selezione delle funzioni, che devono corrispondere a potenzialità in parte già espresse sul territorio, ed essere possibilmente integrate tra loro;
• La flessibilità nella configurazione planimetrica, nello spazio e garantendola anche nel corso del tempo;
• Economicità di costi e di gestione, anche attraverso soluzioni sostenibili sia dal punto di vista energetico che nelle tecniche costruttive;
• Un concetto architettonico capace di corrispondere alle condizioni sopra espresse e al tempo stesso di dare qualità allo spazio che deve diventare un luogo piacevole e accogliente per passare, ad esempio, parte del proprio tempo libero.

 

Strategia del progetto

 L'idea di fare un centro polifunzionale, flessibile nel tempo e nello spazio, economico genera anche il concetto architettonico.

 

Massima Flessibilità

Il nuovo Centro Territory Talent deve garantire all'operatore di poter facilmente sostituire una attività con un'altra, che magari ha esigenze differenti in termini di superficie, di arredo e di impianti (anche per economizzare le spese di affitto e gestione).

La configurazione architettonica deve quindi far corrispondere la massima flessibilità planimetrica: le funzioni e gli esercizi commerciali possono essere sostituiti oppure ingrandirsi nel tempo, assumere configurazioni diverse a seconda anche delle stagioni. Il centro offre ai propri affittuari una configurazione "base" incluso in quello dell'affitto che comprende un ambiente (box in parte vetrato) delle dimensioni richieste, e poi ogni ulteriore richiesta in termini di arredamento interno, impiantistica e allestimento può essere realizzata, eventualmente anche dal gestore stesso, con un sovrapprezzo.

Economicità e ottimizzazione dei servizi

"Più con meno" potrebbe essere lo slogan non tanto in termini architettonici ma in termini strategici e gestionali. Il centro Territory Talent economizza i servizi comuni e fa di questa strategia un concetto architettonico: togliere invece che aggiungere, secondo uno slogan e una visione "sostenibile" che si applica all'intero processo gestionale e non solo, banalmente, alla fase costruttiva o energetica. Vengono quindi eliminate alcune partizioni interne e gran parte dei muri perimetrali, lasciando e sfruttando la sola struttura portante e i solai, oltre alla galleria vetrata esistente. Un approccio minimalista non tanto in termini espressivi ma quanto in quelli strategici, nell'ipotesi di mantenere e realizzare solo ciò che è strettamente necessario e vitale per il funzionamento del nuovo centro, facendo diventare "opzionale" ogni altra configurazione. Anche gli impianti di trattamento aria vengono radicalmente riconfigurati e mantenuti solo per le funzioni di grande dimensione (ad esempio l'attuale grande distribuzione).

Trasformazione low-cost e sostenibilità energetica

La trasformazione dell'attuale centro commerciale in un nuovo centro polifunzionale e flessibile comporta alcuni necessari interventi architettonici, con l'obbiettivo di trasformare l'edificio in un complesso "sostenibile" innanzitutto perché consuma meno e poi perché alcuni accorgimenti spaziali ed architettonici possono consentire di creare una architettura bioclimatica. L'impostazione progettuale votata all'essenzialità comporta un investimento nella riqualificazione (previsto nel computo metrico estimativo), in termini di demolizioni, dei necessari adeguamenti e anche della realizzazione di tutti i nuovi "box" commerciali. Si prevede che i costi verranno rapidamente recuperati nel tempo grazie anche all'incremento delle superfici commerciali (in particolare al primo piano) e la diminuzione dei costi di gestione e di manutenzione comprensivi degli impianti. La realizzazione (opzionale) di un impianto fotovoltaico in copertura potrebbe rappresentare un ulteriore elemento di sostenibilità energetica capace di ripagare l'investimento in pochi anni e di garantire un significativo apporto di energia per il Centro

Nuovo Landmark paesaggistico, Sostenibilità ambientale e paesaggistica

Ovviamente l'obbiettivo del progetto è quello anche di migliorare l'immagine complessiva del centro Territory Talent, sia in termini architettonici che comunicativi. Il centro deve immediatamente trasmettere e comunicare l'immagine di un centro dinamico, piacevole, sostenibile. La galleria vetrata esistente viene quindi estesa fino alla facciata principale e diviene il nuovo Landmark verso il paesaggio. Rappresenta inoltre un importante elemento di sostenibilità ambientale, per la capacità di garantire un microclima ottimale attraverso l'inclusione di piante e la creazione di una ventilazione naturale interna: da "galleria" bella ma costosa diviene una serra bioclimatica che comunica immediatamente la nuova immagine sostenibile del Centro. Gli spazi interstiziali tra i "nuovi" esercizi commerciali, in particolare al primo piano, ospitano piante e vegetazione arborea capaci di migliorare le condizioni ambientali, trasformazione il Centro in un luogo piacevole da visitare, trasmettere all'esterno una immagine positiva di un edificio che si integra nel paesaggio e nella natura.

 

Fasi progettuali e realizzativi per la trasformazione dell'edificio

La trasformazione dell'edificio esistente si può facilmente rappresentare attraverso alcune fasi, che traducono il concept e le idee in termini architettonici. Le diverse fasi sono facilmente rintracciabili nel computo metrico estimativo, possono essere in parte implementabili per step successivi (previsto nel business plan) e in alcuni casi per step opzionali come nella possibilità teorica di realizzazione di un edificio in ampliamento all'esistente sul lotto retrostante (opzione non inclusa nel business plan).

 

1. Demolizione selettiva dell'edificio esistente 
L'idea di progetto si realizza attraverso una operazione di demolizione selettiva delle componenti architettoniche ritenute superflue. La maggior parte delle partizioni esterne dell'involucro esterno dell'edificio vengono demolite, insieme a parte di quelle interne, lasciando lo spazio completamente flessibile ad ogni uso. Il centro Territory Talent diviene così uno spazio a flessibilità potenzialmente infinita, disposto su tre livelli, compreso il parcheggio interrato. L'immagine architettonica, oggi obsoleta e banale, ne beneficia lasciando in evidenza i soli elementi utili ed essenziali dal punto di vista strutturale.

2. Estensione e realizzazione di una "Serra" bioclimatica 
La galleria vetrata rappresenta un elemento importante e da valorizzare: viene "estesa" fino a comparire in facciata e divenire così il nuovo Landmark sulla facciata principale. Elementi arborei e la creazione della ventilazione naturale al suo interno consentono di renderla un elemento sostenibile e di "equilibrio" micro climatico per tutto il complesso. Alcuni esercizi commerciali si affacciano direttamente su questo spazio, altri invece sono distaccati ma in comunicazione visiva con esso.

3. Estensione struttura portante esistente 
Al fine di garantire una necessaria omogeneità architettonica e di sfruttare al massimo le superfici commerciali la struttura portante viene in parte ampliata "completando" i due livelli su tutto l'edificio, che diviene quindi un vero e proprio "volume" stereometrico su due livelli, oltre all'interrato. L'ampliamento strutturale è di facile realizzazione oltre che economico, e garantisce al Centro una rinnovata immagine architettonica, pulita ed essenziale.

4. Disaggregazione e riconfigurazione spazi commerciali 
Il vecchio centro commerciale non esiste più: ai classici negozi affacciati sulle gallerie si sostituiscono un numero di box indipendenti, realizzati "su misura" in funzione delle specifiche funzioni ospitate. Flessibilità, indipendenza, minori costi di gestione sono le parole chiave di questa trasformazione.

5. Sostenibilità ambientale 
E' importante che il nuovo Centro Territory Talent sia "sostenibile", per consumare molta meno energia di oggi, sia per comunicare all'esterno una immagine positiva e attrattiva verso i potenziali clienti. La "galleria" diviene una serra bioclimatica e la copertura può ospitare un impianto fotovoltaico (opzionale perché rappresenta un investimento autonomo che si deve ripagare autonomamente i costi di costruzione). L'inserimento di vegetazione e specie arboree nell'edificio rappresenta una efficace metafora progettuale e al tempo stesso migliora sensibilmente il microclima e la percezione della qualità spaziale dell'edificio. L' "esperienza" che i visitatori avranno del centro sarà molto diversa da quella di tutti gli altri centri commerciali, e il benessere diviene uno degli elementi fondamentali per attrarre e fidelizzare i propri clienti.

6. Step 2, opzionale: estensione 
Sul lotto retrostante il centro commerciale si potrà in futuro realizzare un ampliamento del centro, ospitando funzioni legate al benessere e alla fruizione del territorio. Se ciò invece non fosse possibile il lotto 2 si potrà alienare anche indipendentemente dal centro (entrambe le ipotesi non sono state incluse nel business plan).

L'immagine architettonica complessiva

L'immagine esterna del centro viene così completamente modificata: a quella di un volume compatto e "scatolare" si sostituisce l'immagine di un complesso composto da più funzioni che "convivono sotto allo stesso tetto". L'apertura delle partizioni esterne consente però di dare forza espressiva e anche comunicativa ai singoli "box" che ospitano le "nuove" funzioni, i quali sono circondati da elementi naturalistici e arborei che ne attutiscono la nuda materialità. Gli spazi "informali" tra i diversi box possono anche essere utilizzati come dehors all'aperto, nel caso di funzioni legate alla ristorazione, oppure come spazi supplementari per la vendita al dettaglio, mercatini stagionali ed altre funzioni che non necessitano dei box costruiti e di spazi "interni". L' "esperienza" del Centro Terrritory Talent diviene quindi un percorso "dinamico" in un nuovo tipo di "paesaggio", in parte all'aperto e immerso in elementi naturali, ed in parte chiuso e più "artificiale". Questo "paesaggio" è un nuovo spazio collettivo che sostituisce l'attuale configurazione che si basa sulle "gallerie", energivore e stranianti. Diventa importante la "performance" del luogo che si trasforma e si adatta nel tempo. Se uno degli esercizi commerciali venisse ad esempio abbandonato e non può velocemente essere sostituito potrebbe anche di-ventare uno spazio collettivo, facilmente organizzabile a verde. Questo eviterebbe, ad esempio, l'immagine deludente e controproducente di un centro commerciale con dei negozi chiusi. La flessibilità del nuovo Centro garantisce la sua immagine architettonica indipendentemente dagli andamenti del mercato.

Selezione delle funzioni da insediare

Le funzioni da insediare nel Centro Territory Talent sono fondamentali. Questo progetto ne rappresenta una prima proposta che potrà essere discussa e articolata, e che rimane però estremamente flessibile proprio perché lo consente il programma descritto precedentemente. La varietà delle funzioni è la cifra del Centro, nel quale il business non si basa solo su un brand o su un tipo di clientela, ma al contrario la sostenibilità a lungo termine è garantita dalla molteplicità dei marchi e dei clienti potenziali, italiani o stranieri.

 

Piano terra

E' dedicato a funzioni commerciali e bio, terziario, servizi. Più nel dettaglio si può prevedere:

- Gourmet Market, mercato Bio e vendita prodotti Km0, DOP o DOCG. Può sostituire la grande distribuzione esistente. Può essere organizzato anche in zone differenziate, oppure all'interno di un volume che ricomprende diverse attività.

• Factory Outlet, può essere un outlet di mobili o un vero e proprio cluster di design boutique (legato anche - ma non solo - all'industria di eccellenza locale).
• Mercato delle Scarpe (anche questo legato anche - ma non solo - all'industria di eccellenza locale).
• Produzione artigianale e vendita, legata direttamente al territorio. Possono prevedersi negozi di piccola metratura per la vendita al dettaglio, laboratori produttivi, laboratori creativi.
• Area food, e servizi di ristorazione. Anche legati a catene già diffuse sul territorio nazionale (brek, eataly, ecc) oppure specificamente bio, oppure ancora "tipiche" italiane e rivolte ad una clientela desiderosa di conoscere la cucina e la gastronomia italiana (Fratelli la Bufala, Grom, ecc)
• Incubatore di imprese, terziario e servizi. Piccole imprese, creativi, artigiani possono trovare spazi di piccola dimensione, anche condivisi (co-working) nei quali lavorare anche a contatto con la gente.
• Hard discount. La massima economicità e i vantaggi della grande distribuzione, per chi non può permettersi o laddove il bio non copre le esigenze dei clienti locali.
• Self storage. Per chi ha bisogno di spazio per archiviare cose, mobili ecc

 Primo Piano

Il primo piano è potenzialmente molto differente da quello terra, e può essere dedicato a funzioni accessorie legate al tempo libero, al divertimento, al benessere, alla salute, Al primo piano c'è più privacy per lavorare da soli o in gruppo, per "creare", c'è maggiore continuità con il paesaggio esterno, c'è un rapporto anche differente tra "box" commerciali e spazi comuni adibiti a verde.

• Leisure. Il tempo libero e il divertimento sono un aspetto fondamentale della nostra esistenza. Possono essere previste attività differenti quali il karaoke, un ambiente per i wargames, sale giochi, ecc
• Centro salute e SPA. Una area benessere a contatto con il paesaggio, oppure anche un operatore capace di integrare più funzioni e attività (ad esempio VIRGIN).
• Fitness. Palestra, sale per corsi di danza, yoga, ecc. Spazi flessibili per usi differenti nel corso del giorno e della settimana
• Uffici, individuali o spazi per il coworking.
• Health care. Benessere e salute, ambulatori, stanze per visite e prestazioni mediche.
• Area per bambini, family friendly
• Progetti sociali, concessi in locazione a tariffe agevolate a onlus, associazioni benefiche e senza scopo di lucro In più, per il lavoro e la creatività: il creative office park  

Il Territory Talent si può configurare inoltre come un'interfaccia in grado di supportare e gestire l'entrata di attività imprenditoriali e commerciali nel mercato italiano/europeo in tempi rapidissimi e a costi estremamente contenuti. L'obiettivo può essere quello diventare un incubatore aziendale per le Imprese Italiane, Europee nonché mondiali interessate ad entrare nel complesso mercato attuale. Il progetto può essere realizzato anche in collaborazione con le Municipalità e le Camere di Commercio nonché in sinergia con altri Enti sia Pubblici che privati. Con il supporto del Territory Talent le imprese avranno una reale e concreta via preferen-ziale nella ricerca di opportunità di business e nel creare sinergie con aziende locali.

Il Centro metterà gratuitamente a disposizione delle aziende interessate uno spazio all'interno della struttura ed una serie di servizi basilari, dall'energia elettrica al wifi alle postazioni di lavoro e alle sale meeting room. L'utilizzo di come soggetto intermediario consente ad esempio alle aziende l'avvio immediato dell'attività commerciale abbattendo i tempi ed i costi iniziali di avvio e registrazione. Il Centro potrà fornire servizi e assistenza supplementare a pagamento, si riserva di fare una selezione delle aziende interessate ad accedervi, e garantisce la permanenza all'interno della struttura, senza canoni di locazione, per un periodo di 2 anni.

Costi e business plan

Il business plan del Centro Territory Talent, descrive un piano efficace e sostenibile per un periodo di 10 anni, che include il costo di acquisto dell'edificio, e tutti i costi per la realizzazione degli interventi di riqualificazione architettonica e delle altre spese connesse. I parametri finali rappresentano la reale fattibilità dell'intervento che si basa su una idea che si è dimostrata efficace, e nella quale gli aspetti economici e quelli tecnico-architettonici sono congiunti in modo coeso e inscindibile.

Per una visione integrale del progetto del Centro Territory Talent, del computo metrico e del business plan, invitiamo gli interessati ad un contatto diretto. 

http://www.orgaplan.info/it/contatti